28. 11. 2025

Skryté vady na nehnuteľnosti: kedy máte nárok na odstúpenie od zmluvy a kedy na zľavu z ceny?

Kúpa nehnuteľnosti je veľká životná udalosť. O to horšie pôsobí zistenie, že byt alebo dom má skryté vady, o ktorých predávajúci mlčal. Mnohí kupujúci sa v tejto situácii pýtajú, aké majú vlastne práva. Podľa zákona existujú dve možnosti, buď odstúpenie od zmluvy alebo uplatnenie si zľavy z kúpnej ceny. Výber závisí najmä od závažnosti zistených vád.

 

Kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy

Odstúpenie od zmluvy prichádza do úvahy najmä v situáciách, keď vada zásadne ovplyvňuje možnosti užívania nehnuteľnosti. Zákon hovorí o dvoch konkrétnych prípadoch:

1. Nehnuteľnosť je pre závažnú vadu neupotrebiteľná

To znamená, že bývanie je nebezpečné alebo prakticky nemožné. Typickým príkladom je statické narušenie stavby alebo iná závažná konštrukčná vada, ktorá môže ohrozovať zdravie či bezpečnosť.

2. Predávajúci nepravdivo ubezpečil o vlastnostiach nehnuteľnosti

Ak predávajúci tvrdil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a neskôr sa ukáže opak, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť. To isté platí aj v prípade, ak predávajúci tvrdil, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, no následne sa zistí pravý opak.

 

Kedy vzniká nárok na zľavu z kúpnej ceny

Ak vada nie je taká závažná, aby znemožňovala užívanie nehnuteľnosti, kupujúci má právo žiadať primeranú zľavu z kúpnej ceny. Primeranosť zľavy sa posudzuje podľa rozsahu a povahy vady, zníženia funkčných alebo úžitkových vlastností bytu či domu alebo nákladov potrebných na opravu alebo odstránenie vady.

V praxi to môže ísť o problémy s elektroinštaláciou, zatekaním, vlhkosťou, chybnými rozvodmi či inými závadami, ktoré síce neohrozujú bezpečnosť, ale výrazne znižujú komfort alebo hodnotu nehnuteľnosti.

 

Čo z toho vyplýva?

Ak sa po kúpe nehnuteľnosti objavia skryté vady, nie ste bezmocní. Zákon poskytuje jasnú ochranu a pri závažných problémoch môžete od zmluvy odstúpiť, pri menej závažných máte nárok na zľavu z ceny. Dôležité je včasné uplatnenie nárokov a dôkladné zdokumentovanie vád.